Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

25+

Большинство риэлторов - это зло. Риэлторы "Этажей" - двойное зло

*** Этот отзыв на Tumix.ru "Этажи" только что удалили
Агенты для продавца - это зло. В первую очередь, тратят время. 

Звонят:

"А можно, мы будем продавать вашу квартиру?"

Ну, продавай. Все. Продает. Ничего о ней не знает, это раз. Потенциальные покупатели не проходят фильтр из сторонних агентов, ибо не может сразу объяснить, подходит покупателю квартира или нет. Кроме того, он будет таскать к тебе, кого ни попадя, лишь бы создавать видимость деятельности. Притащит даже того, кому нужно жилье на полмиллиона дешевле. В надежде на... 

Недавно приводила одна покупателей. К цене накинула 450 штук. Жаль, меня при просмотре не было. И что за агент, забыла, много их приезжало.

Покупать у агентов - та еще морока. Хозяину позвонил, договорился. Только один фактор: совпадение твоего и продавца времени. В случае с агентом надо соотносить время еще и с третьим. Агент может быть занят день, два. 

По факту получается, что беспроблемно работают маленькие агентства. Быстрые показы, мобильность. О квартире знают все. Много эксклюзива именно от маленьких агентств. С большими - трата времени. 

Вообще, я не призываю бойкотировать агентства. Работать по эксклюзивам - да. Он все знает, всегда быстро покажет. Перехватчики - это потенциальные кандидаты на 300 часов общественных работ, ибо есть в Гражданском кодексе статья по искусственному созданию препон между продавцом и потребителем. Невынужденное посредничество называется. Периодически напоминаю об этом, но все - без толку. Меж тем, была в России по ней пара приговоров. 

Теперь, собственно, загадка. 

"А вот эту квартирку когда можно посмотреть?"

"Ну, это зависит от того, когда вы сможете подъехать к нам в офис"

"Зачем?"

"Заключить договор"

"Какой договор?"

"Что вы купите квартиру только у нас"

"Когда и сколько платить?"

"50 тысяч. При заключении договора надо платить. Потом поедем смотреть"

Ну да. Времени у меня навалом, чтобы в условиях жесткой встречки в офис мотаться. И денег море. Отчего бы 50 штук не выкинуть?

Это АН "Этажи". Агентство, которое выходит на федеральный уровень с франшизой. Остерегайтесь. 

25+

Отзывы о тюменском ТОП-3 АН. Журналист по другую сторону баррикады

Вот я и столкнулась на практике с тем, что раньше только как журналист изучала. 

Продаем квартиру, выбираем встречку. Только начали. Несколько дней прошло. Разместила объявления, газеты пока не трогаю. Но уже много симптоматики. 

1.Выбираем дом. АН "Этажи": "Нееет, улицу я Вам сказать не могу, это коммерческая тайна" - ну да, вези меня, агент, с закрытыми глазами. Куплю, что скажешь. 

2. Снова дом. Снова агент "Этажей". Мужу: "Прежде чем поехать посмотреть дом, вы должны заключить с нами договор". "Какой договор, а вдруг мне дом не понравится или покупатель на нашу квартиру сорвется?". "Ну, договор подпишете, что этот дом вы купите только у нас" - ну да, моя корова... Ильдар Борисович, это что еще за форма договора? У вас там наверху знают о подобной юридической практике? Эксклюзива с продавцом мало? Или 60 штук как плата за покататься с вашей дамой? Кстати, оба случая - один и тот же агент. Галина Селезнева. Привет ей!


Collapse )

25+

О скотском отношении к работе риэлторов

Внимание, далеким от рынка недвижимости людям может быть неинтересно

Да, помню я безумные глаза одного из гуру российского риэлторска Гороховского, когда он говорил, как эффективно будет рассаживать риэлторов по четырем сторонам стола...

Это уже скотобаза, простите...

Давно такой вопрос: за что риэлтор "отдает" агентству львиную долю комиссии? Среди риэлторов-работодателей бытует официальное мнение, будто агентство предоставляет работнику базу, рабочее место, оргтехнику. Значимость базы для опытного агента всем понятна.

Рабочего места он иметь не должен, так? Рекламой в должном объеме обеспечивают агентов далеко не все компании. Вот что бы не говорил "Адвекс", я все равно буду утверждать, что основной поток рекламы ложится на плечи самих агентов, потому что рекламные инструменты, предоставляемые тюменским "Адвексом", смешны, мизерны и малоэффективны.

Ну и какой агенту прок отдавать 60-80% комиссии компании, которая ни рекламы не может предоставить, ни рабочего места, ни учебы нормальной ("Адвекс", не волнуйтесь, это не заказ на вас, просто я знаю лишком много тех, кто у вас начинал. Особенно из офиса на ул. Малыгина - там вообще тетки практически сами себе были предоставлены), ни имени. У нас только две компании, которые с натяжкой в будущем могут по уровню узнаваемости дотянуться до статуса бренда. Ну так и что они дают? При этом руководство еще семинары всякие собирает, где без стыда изыскивает, как бы еще немного нагреться на налогах. Съезд тюменских риэлторов в 2009 году. В большом зале "Пионера" сидели умные руководители и обсуждали, чем бы еще оболванить агентов, как сократить налогоблагаемую базу. Почти все агенты и без того работают по гражданским договорам, при этом фактически находясь на основном месте работы. Сергей Сухарев льет елей о том, как счастливы агенты работать по "гражданке" - ведь они свободные люди. Вильдан Хусаинов мечтает почти весь персонал, как агентства, так и медиа, пересадить на безокладную систему. И все мало, мало?

Средней крутизны риэлтор сделает в месяц 3 сделки. Допустим, это около 160 тыс. руб. комиссии. В лучшем случае, агент из них получит 64-80 тысяч (верхний порог маловероятен, если говорим отстраненно о типичном агентстве). Товарищи, почти 100 штук в месяц за пользование факсом, принтером, поверхностные консультации юристов и небольшую халявную рекламу?

Я б задавилась, если честно. А если бы делила стол еще с 2-3 бедолагами, то задавилась бы прямо в кабинете директор 
25+

К октябрю 17-го сделаем из Ходорковского героя!

 Я не признаю этой демократической истерии по поводу Ходорковского. Если остальных не тронули, не значит, что надо отпустить и этого.Я за то, чтобы трясли Дерипаску, Абрамовича, Потанина...  Я вообще не верю в легитимный способ сколачивания таких империй на волне приватизации. Жаль, что судили не за это. 
А людей, склонных к политической истерии, теперь должно больше волновать, что выйдет он в октябре 17-го. 
Нехило, да? Давайте за 7 лет сделаем из него политгероя, чтоб он в 17-м сразу на бронетранспортер и - в президентское кресло!!! 
Стараемся, шумим...
25+

Неугодные СМИ

Сегодня на очередном заседании пресс-клуба "Кв - диалоги о недвижимости" глава ТДСК тов. Щепелин в резкой форме высказал недовольство поведением специализированных СМИ. "Так вести себя нельзя, - возмутился директор крупнейшей в Тюмени строительной компании, - ведь вы подрываете наше положение, сеете панику". Судя по всему, Петр Игнатьевич считает, что сообщения о трудностях в строительной отрасли, проблемах у конкретных застройщиков, прогнозируемое падение цен приводит к отложенному спросу, когда покупатель затаивается с деньгами в кармане и ждет снижения цен на жилье.
Отчего-то г-н Щепелин (хорошо, назовем его господином) даже и думать боится о том, что СМИ могут писать о чем-то, ему невыгодном. Но почему Петр Игнатьевич вообще почувствовал вдруг себя вправе считать свободное изложение точки зрения журналиста достойным упрека? Высказывание было именно полным упрека. Как-будто глава ТДСК, не задумываясь, решил громко цыкнуть на всех тех, кто не работает на извлечение им, Петром Игнатьевичем, выгоды.
К Петру Щепелину присоединилась Наталья Табокова, генеральный директор строительной компании "Калинов мост". И хотя высказывание Натальи Анатольевны было куда более сдержанным, суть его та же: нужно всячески поддерживать застройщиков. Этому должны способствовать и СМИ, и Главное управление строительства, и Госстройнадзор. Наталья Анатольевна предложила ГУС ТО опубликовать в СМИ рейтинговый список застройщиков, в котором покупатель смог бы легко найти надежные компании. "Не надо называть имена тех, кто плохо работает. Помогите нам - организациям, которые добросовестно исполняют свои обязательства перед дольщиками".
Ничего страшного в желании порядочных застройщиков выжить нет. И ничего страшного нет в том, что они хотят рассказать о себе людям. Более того, специализированные издания едва ли не меньше строительных компаний заинтересованы в благополучности последних, ведь мы живем на их деньги (от рекламы). Однако при соблюдении баланса интересов нужно знать меру. Если мы перестанем освещать экономическую ситуацию, если забудем слово "кризис", читатель это переживет - он не дурак и сам видит, что происходит в стране. Но если мы еще и станем намеренно врать ему, говорить, что цены на жилье будут расти, что строить не перестанут, что у тюменских строителей все в порядке (меж тем, как цены падают, не десятки, а сотни тысяч кв. метров снимаются, крупные компании проводят "оптимизацию"), читатель, мало знакомый с проблемами в строительной отрасли, уже рискует потерять деньги. Позиция всех профильных СМИ примерно одинакова: мы предупреждаем о том, что в ближайшие месяцы цены на жилье снизятся, цены на жилье на вторичном рынке будут падать еще долго. Но мы также не скрываем, что предложение на рынке новостроек в следующем году станет стремительно сокращаться, что приведет к росту цен в этом сегменте рынка. Однако г-на Щепелина такая позиция не устраивает.
Как быть в этом случае?
25+

Первичный рынок жилья: кто его раскачивает?

Такое чувство, что кто-то хочет обрушить строительный рынок. Начинается массовый вброс всякой информации о том, что цены на новостройки упадут. Всякие "аналитики" прогнозируют: цены упадут на 20%,.. 30%. Strabag запускает "аналитику": цены на стройматериалы упадут еще на четверть, подрядчики будут вынуждены снижать расценки на свои услуги => цена себестоимости кв. метра жилья через полгода снизится на 30%. Однако не говорит о том, что стройматериалы трети себестоимости жилья не составляют. Далеко не составляют. И не вспоминает, что банки подняли ставки по инвестиционным кредитам на 20%. Кому выгоден такой "вброс"?
Но покупатель затаился - ждет, застройщики - в панике. Потому что по уже реализующимся объектам цены снижать нерентабельно. Строящееся сейчас жилье уйдет в продажи в ближайшие 6-7 месяцев. И вот потом наступит тот самый пи***ц, потому что новых проектов нет. В одном нашем городе строительные компании заморозили или вообще сняли проекты на более чем 150 тыс. кв.м. Предложение на первичном рынке сократится в разы. Что будет с ценами? И что будет с теми, кто сейчас выжидает? Они останутся без квартиры.
Кто хочет, чтобы обанкротились компании, которые сейчас рвут жилы, но сдают все объекты, причем каждая старается выйти из проекта с опережением? Кому выгодна эта паника? Кому выгодно обесценивание денег потенциальных покупателей, которые верят, что через полгода успеют купить квартиру в новостройках на треть дешевле? Не не будут они на треть дешевле: застройщику выгоднее сдаться банку, чем продавать жилье себе в убыток.
Есть связи в Министерстве экономразвития. Говорят о том, что у государства (и тех, чьи интересы оно отстаивает) существует план - "вымыть" с рынка все строительные компании, оставив 3-5 самых крупных (на всю страну). Остальные будут работать на субподрядах.
25+

Вот и вспомнили о Комарове…


24 октября в Главном управлении строительства Тюменской области состоялась встреча владельцев домов в п. Комарово с кураторами проекта. Около 70 «комаровцев» пришли на встречу, чтобы задать десятки вопросов начальнику Главного управления строительства Тюменской области Евгению Мискевичу (являющемуся также заместителем губернатора ТО), Дмитрию Рыбину, управляющему областным Фондом развития жилищного строительства Тюменской области, Борису Ройтблату, начальнику ГУС ТО в прошлом.

Collapse )

 
25+

Цены на жилье: упадут - не упадут?

Тут народ  побогаче занял выжидательную позицию, в надежде увидеть-таки своими глазами обвал цен на недвижимость и как раз в это время купить жилье.  Могу сказать, что о рынке недвижимости достоверно не знает не то что Медведев, но и Дональд Трамп. Можно лишь гадать, что случится с ним через год. Но нужно совершенно  точно знать, чего на рынке никогда не случится. Мой материал для  любителей кухонного способа решения  макроэкономических проблем.

Чтобы адекватно оценить прогнозы аналитиков в сфере недвижимости, нужно понимать, что серьезные изменения цен на жилье в основном зависят не от строительного рынка и уровня спроса, а изменяются под воздействием перемен в макроэкономике. Спрос и цена на стройматериалы регулируют цены в краткосрочной перспективе. Эти факторы часто меняются и влияют на цены максимум два года. На изменение цены в долгосрочной перспективе влияет объем денежной массы, находящейся в стране.
К увеличению денежной массы в России приводит рост цен на экспортируемые энергоресурсы, что, в свою очередь, привлекает в страну инвестиции. В результате растет покупательская способность, но самих покупателей намного больше не становится. Людей, способных купить жилье, по-прежнему мало, но платить за квартиры они готовы уже больше.
Объем денег в экономике страны определяет т.н. базовый ценовой уровень (или справедливую цену) недвижимости. При отсутствии резких изменений в макроэкономике, цены на жилье могут отклоняться от базового уровня до 20%. Более сильные колебания цен, не вызванные макроэкономической ситуацией, можно считать ненормальными. Таких дисбалансов между спросом и предложением за последние несколько лет у нас было пять:
Лето 2004 – Весна 2005: спрос упал из-за легкого замешательства в банковском секторе;
Весна 2005 – Осень 2006: 214-ФЗ заморозил новостройки и вызвал сильный рост цен на жилье;
Осень 2006 – Осень 2007: высокие цены привели к падению платежеспособного спроса;
Осень 2007 – Весна 2008: цены вновь стали расти из-за притока в недвижимость денег с фондового рынка; кредитование застройщиков подорожало, что привело к снижению объемов строительства;
Лето — Осень 2008: стабилизация цен, вызванная «перегревом» рынка недвижимости.  
Но базовый уровень цен на недвижимость уже успел вырасти, поэтому даже в период стагнации спроса падения цен не было. Так, в Тюмени наблюдалось лишь снижение темпов роста цен.
Collapse ) 
25+

хочется спать, поэтому быстро...

только вернулась с I Уральского форума недвижимости, пишу вкратце, о чем там говорили... подробности позже...

почти все банки подняли ставки по ипотеке (есть уже и 24% годовых), целевым и потребительским кредитам, ужесточился андеррайтинг, по моим сведениям, в среду ни один банк не предлагал ипотечный кредит на долевое участие в строительстве... Росевробанк - пока, вроде, единственный, попросил заемщиков гасить ипотечные кредиты досрочно...
упал фондовый рынок (если можно было его так называть), но на рынок недвижимости они не должен повлиять фатально, так как у нас еще не вполне развилась американская 2-уровневая система ипотеки и АИЖК не набрал обороты...
пока главное изменение - деньги для застройщиков стали "дорогими", в связи с чем прогнозируется затягивание сроков сдачи объектов строительства и резкое сокращение новых проектов...
вообще, аналитики рынка недвижимости говорят о том, что на этом рынке кризиса нет, потому что:
- объем сделок резко не упал;
- спрос остается на сопоставимом с недавним уровне;
- цены не упали;
- предложение не сократилось

а есть вот что:
- безусловно, размер маржи застройщиков упал... раньше она могла составлять ок. 300% от затрат на реализацию проекта, сейчас прогнозируется ее спад до 30%... нашим застройщикам это кажется разорительным, тогда как в Европе или США такая прибыль говорит об удачном бизнесе;
- деньги будут выдаваться только под серьезные проекты, а слабые пойдут "в стол";

бизнес-сообщество не считает текущую ситуацию критичной, но на всякий случай рекомендует заморозить проекты с негарантированным источником финансирования и строить только за счет собственных средств...

нормализация рынка должна произойти года через 2,5-3... об этом говорит и тот факт, что несколько крупных производителей строительных материалов начинают закладывать в России заводы, в том числе по производству цемента...
о том, что ввод жилья упадет, нам говорит и статистика: сегодня производство цемента в России работает на 60% своей мощности...

риэлторы, инвесторы предпочитают называть сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости не кризисом, а стабилизацией...